10·15 대책 이후 서울 부동산 시장은 하나의 지도가 아니라 서로 다른 온도를 가진 여러 개의 지도로 갈라지고 있다.
강남3구는 여전히 거래가 이어지는데, 강북구는 거래가 ‘0건’인 구간이 생겼고 40억 원에 육박하는 분양가는 흥행을 기록하는데 공공분양은 미달을 걱정해야 한다.

강남3구만 움직이는 시장, 멈춰버린 강북

10월 15일 이후 서울 아파트 매매 거래 4건 중 3건 이상이 강남3구(강남·서초·송파)에서 발생했다는 분석이 나왔다.
같은 기간 강북구의 거래는 ‘0건’으로 집계되면서 서울 안에서조차 거래의 편차가 극단적으로 벌어지고 있다.

• 강남3구 거래 비중: 약 75% 수준
• 강북구 거래 건수: 0건

강남3구는 여전히 높은 자산가치 인식과 풍부한 유동성을 가진 수요층 그리고 “어차피 오를 곳은 오른다”는 기대 심리가 맞물리며 거래가 유지되고 있다.

반대로 강북·외곽 지역은 규제에 따른 대출 부담, 가격 조정 가능성에 대한 불안 “지금 사도 되나?”라는 심리적 관망이 겹치면서 거래가 말 그대로 멈춰 있는 지도처럼 보인다.

“같은 서울 안에서도
누군가에겐 ‘기회’지만, 누군가에겐 ‘정지화면’인 시장이다.”

‘주간 아파트 가격 동향’ 통계 폐지 논란. 정보냐, 자극이냐

이 와중에 정치권에서는 한국부동산원이 매주 발표하는 ‘주간 아파트 가격 동향’ 통계를 없애자는 주장이 다시 등장했다.

여당 일각
- 통계가 부정확하고, 너무 자주 나온다
- 오히려 시장을 자극하고 불안 심리를 키운다는 비판

반대 측 전문가들
- 공공 통계를 없애면 시장 투명성 저하
- 민간 통계만 남아 정보 비대칭이 심해질 수 있다는 우려

집값이 오르면 통계가 “불난 데 기름 붓는다”는 비판이 나오고 집값이 내리면 정부가 “나쁜 숫자를 숨기려 한다”는 의심이 따라붙는다.

하지만 통계의 문제는 존재 그 자체보다 “어떻게 쓰이고 해석되느냐”에 가깝다.
사라진 통계는 단기적으로는 조용할 수 있지만 장기적으로는 시장 신뢰의 공백을 남길 수 있다.

40억 분양은 흥행, 공공분양은 미달: 수요의 잔인한 선택

최근 대전 사례이긴 하지만, 한국 부동산의 단면을 잘 보여주는 뉴스가 있다.

• 3.3㎡당 4,000만 원이 넘는 초고가 분양 가장 넓은 평형 분양가가 40억 원에 육박했음에도 청약 흥행
• 같은 시기 공공분양 단지는 대규모 미달 사태

이 상황을 요약해보자면

• 민간 초고가 분양
  – 입지·학군·브랜드가 좋으면, 가격이 높아도 수요가 꽉 찬다.
• 공공분양
  – 상대적으로 떨어지는 입지·상품성, 생각보다 높게 느껴지는 분양가
  – “굳이 여기여야 하나?”라는 고민 끝에 미달

이는 서울 시장에서도 비슷하게 반복되고 있다.

• 정말 원하는 입지의 아파트에는 여전히 쏠림
• “애매한 상품”은 공공이든 민간이든 외면

정부 입장에서는 “공급을 늘렸다”고 말할 수 있지만 수요자 입장에서는 “살 만한 곳의 공급이 늘었는가?”라는 질문이 남는다.

갭투자 규제 이후, 77% 감소한 거래와 시장의 숨 고르기

서울시는 10·15 대책을 통해 갭투자(전세 끼고 매매)를 사실상 막는 강력한 규제를 도입했다.
그 결과는 숫자로 곧바로 나타났다.

갭투자 금지 이후 나타난 변화는 두 가지 방향으로 읽을 수 있다.

1. 투기적 거래의 급감
   – 레버리지로 단기 차익을 노리던 수요가 사라짐
   – 실수요 중심으로 구조가 바뀌는 전환점
2. 거래 절벽·관망세 확대
   – 대출·전세 레버리지를 못 쓰는 실수요자도 덩달아 위축
   – “지금은 움직이지 말자”는 공통된 심리 확산

단기적으로는 가격을 눌러줄 수 있지만 장기적으로는 거래 기반 자체가 약해지는 부작용도 함께 고민해야 한다.

실거주 의무 시행 직전 ‘5일장’ 막차를 타려는 사람들

규제의 힘은 시행 직전의 시장에서 가장 극적으로 드러난다.

실거주 의무가 본격 시행되기 전 단 5일 동안 서울에서 3,000건이 넘는 아파트 거래가 몰렸다는 분석이 나왔다.
10월 한 달 거래량의 상당 비중이 이 짧은 기간에 집중되며 언론에서는 이를 두고 ‘부동산 5일장’, ‘막차 수요’라는 표현을 썼다.

특징적인 포인트는 다음과 같다.

• 규제 전 마지막으로 전세 끼고 매수하려는 수요 폭발
• 실거주 의무를 피하려는 전략적 매도·매수
• 규제 시행 이후에는 오히려 거래가 급감하며 시장이 얼어붙는 패턴

즉, 규제는 “어느 날 갑자기 시장을 바꾸는 것”처럼 보이지만 실제 현장에서는 시행 전 단기 과열 → 시행 후 급랭이라는 롤러코스터 구간을 만들기도 한다.

“정책은 날짜로 발표되지만,
시장은 그 날짜 전후의 심리 곡선으로 움직인다.”

‘강남 쏠림’과 ‘거래 절벽’ 사이에서 우리가 볼 것들

지금 서울 아파트 시장을 한 문장으로 요약하기는 어렵다.
오히려 다음과 같은 키워드들이 동시에 존재한다.

• 강남3구 거래 집중 vs 강북·외곽 거래 실종
• 주간 통계 폐지 논란과 정보의 투명성 문제
• 초고가 분양 흥행 vs 공공분양 미달로 드러나는 수요의 선택성
• 갭투자 규제 이후 77% 거래 감소라는 강력한 정책 효과
• 실거주 의무 시행 직전 5일장으로 대표되는 규제 직전의 과열

이 모든 조각을 종합하면 서울 부동산 시장은 단순히 “오르냐, 내리냐”의 문제가 아니라 어디에 거래와 자금이 집중되는지, 어떤 규제가 누구에게 더 무겁게 작용하는지, 공급의 숫자보다 ‘살 만한 집’ 의 공급이 얼마나 되는지, 이 3가지를 함께 살펴봐야 하는 국면에 들어섰다고 볼 수 있다.

“부동산 시장을 이해하는 일은
가격을 맞히는 일이 아니라,
사람들이 어디로 움직이고 멈추는지를 읽는 일이다.”

투자자든 실수요자든 지금 같은 시기에는 한두 개의 지표나 기사에 올인하기보다는
지역·정책·자금 흐름을 나눠서 보는 시각이 필요하다.
강남과 강북의 온도 차이를 읽는 순간 내가 서 있어야 할 자리도 조금 더 분명해진다.

서울 부동산 시장을 둘러싼 이야기는 이제 단순한 ‘집값’의 문제가 아니다.
개발 이익, 세금, 대출 규제, 청약 열기, 그리고 일부 단지의 급락까지 모두 얽혀 하나의 거대한 흐름을 만들고 있다.

대장동 개발과 강남 부동산, 100억 오른 가격과 0원의 추징금

중앙일보 보도 「’대장동 추징금 0원’ 정영학·남욱, 강남 부동산은 그새 100억 올랐다」 에 따르면 대장동 개발 사업의 핵심 인물로 꼽히는 정영학·남욱이 보유한 강남 부동산 시세가 최근 몇 년 사이 100억 원 이상 상승한 것으로 추정된다.

문제는 이렇게 큰 시세 차익이 발생했음에도 형사 재판에서 범죄수익에 대한 추징금이 ‘0원’으로 결론 나면서 사회적 논란이 커지고 있다는 점이다. 개발이익은 민간에 남고 그 과정에서 발생한 불법 여부는 사실상 제대로 환수되지 않았다는 비판이 뒤따른다.

이 사례는 두 가지를 보여준다.

1. 대장동 개발 이슈가 여전히 강남 고가 부동산 시장의 상징적 사건으로 남아 있다는 점
2. 규제와 수사에도 불구하고 강남 일부 지역의 자산 가격 상승세가 꺾이지 않았다는 점

결국 “누가, 어떤 방식으로 이익을 가져가는가”라는 질문이 서울 부동산 시장을 바라보는 핵심 관점이 되고 있다.

서울 아파트 거래량 급감과 ‘갭투자’ 규제의 명암

경향신문의 「‘갭투자’ 막으니 서울 아파트 거래량 77% ↓···영등포에선 93.9% 줄었다」 를 보면 정부가 전세 끼고 매매하는 이른바 ‘갭투자’를 전면 제한하는 규제를 내놓은 뒤 서울 아파트 거래량이 전년 대비 77% 감소, 영등포구는 93.9% 감소했다는 분석이 나온다.

갭투자는 적은 자기자본 + 전세 레버리지를 활용해 향후 집값 상승에 따른 시세차익을 노리는 전형적인 투기형 투자 방식이다.
새 규제가 시행되면서 다음과 같은 변화가 나타나고 있다.

• 단기 매매·투자 수요 급감
  → 매물은 남아 있는데 실제 거래가 이뤄지지 않는 구간이 길어짐
• 실수요 위주 시장 전환이라는 긍정적 평가
  → 다만, 거래 절벽·시장 경직이라는 부작용도 동시에 발생

‘거래량 77% 감소’라는 숫자는 단지 “투기 세력이 줄었다”를 넘어 “시장 전체가 일단 멈춰 서서 눈치를 보고 있다”는 신호이기도 하다.

보유세 인상과 세금 부담, 정말 ‘세금폭탄’일까

더스쿠프의 「9억 오른 아파트, 보유세 800만원 더 내라…이건 세금폭탄?」 기사에서는 공시가격이 크게 오른 고가 아파트를 중심으로 보유세 부담이 최대 약 800만 원가량 증가한 사례를 다루고 있다.

실제 기사 사례를 단순화하면 대략 이런 그림으로 요약할 수 있다.

물론 위 표는 정책·공시가격·공정시장가액비율 등에 따라 달라질 수 있는 단순 예시일 뿐이다.
그럼에도 한 가지는 분명하다. 집값이 크게 올랐다면, 그에 대한 장기 보유 비용 역시 함께 올라가는 구조라는 점이다.

“집값은 오를 때 기쁘지만,
진짜 계산은 세금 고지서가 도착한 뒤에야 시작된다.”

세금을 ‘폭탄’으로 볼 것인지 아니면 과열된 시장을 완화하기 위한 가격 신호로 볼 것인지는 보는 사람마다 평가가 갈린다.
다만 장기적으로는 보유세 강화가 실수요·거주 중심 시장으로의 전환을 유도하는 장치가 될 수 있다는 점에서 세금 자체보다 세제의 방향성을 더 주의 깊게 볼 필요가 있다.

래미안 트리니원 청약 열기: 규제 속에서도 뜨거운 신축 선호

조선일보의 「‘시세차익 30억’ 래미안 트리니원 1순위 청약에 5.5만명 몰렸다」 를 보면 서울 서초구 반포동 ‘래미안 트리니원’ 1순위 청약에만 약 5만5000명이 몰린 것으로 나타났다.

분양가와 인근 시세를 비교하면 시세차익이 최대 30억 원 수준으로 추정되면서 대출 규제가 강한 상황에서도 상당한 규모의 현금 자산을 가진 수요가 대거 몰린 셈이다.

여기서 읽을 수 있는 메시지는 명확하다.

• 일반 매매 시장은 대출 규제·보유세 부담·갭투자 제한 등으로 위축
• 그럼에도 입지 + 브랜드 + 신축 + 희소성을 갖춘 단지에는 여전히 “한 번에 인생을 바꿔보려는” 청약 수요가 집중

즉, 서울 아파트 시장은 단순히 “전체가 침체냐, 과열이냐”로 나눌 수 없고 단지별·입지별로 온도 차가 극단적으로 갈리는 ‘양극화’ 국면에 들어섰다고 보는 편이 더 적절하다.

3주 새 8억 급락한 단지들, 왜 이렇게 흔들리는가

반대로 같은 시기 일부 단지에서는 눈에 띄는 급락 사례도 등장하고 있다.
세계일보의 「“아파트값 3주새 8억 ‘폭락’…도대체 어디길래?”」 는 10·15 대책 이후 서울 아파트값 상승세가 3주 연속 둔화되는 가운데, 일부 단지에서 3주 새 8억 원 이상 하락한 거래가 나타났다고 전한다.

급락이 나타난 곳들의 공통점은 대체로 다음과 같다.

• 재건축·개발 기대감이 선반영된 고평가 지역
• 단기간에 급등했다가 규제·금리·심리 변화가 겹친 레버리지 의존 단지
• 인근에 신규 입주 물량이 많아지는 등 공급 부담이 커진 지역

이처럼 같은 서울, 같은 시기에도 어떤 곳은 청약에 수만 명이 몰리고 다른 곳은 수억 원씩 가격이 빠지는 극단적인 스프레드가 벌어지고 있다.

결론: 한 방향만 보는 순간, 서울 부동산은 이미 다른 국면으로 간다

정리해보면 지금 서울 부동산 시장은 다음과 같은 여러 층위를 동시에 가지고 있다.

• 대장동 개발 이슈와 강남 고가 부동산의 상징적인 가격 상승
• 갭투자 규제 이후 거래량 77% 감소, 영등포 93.9% 감소로 드러난 거래 절벽
• 보유세 강화로 체감되는 세금 부담 증가와 과세 형평 논쟁
• 래미안 트리니원 사례에서 보듯 여전히 뜨거운 신축·청약 시장의 쏠림 현상
• 일부 단지의 3주 새 8억 급락처럼 드러나는 국지적 급변과 심리 불안

투자자든 실수요자든 지금 같은 시장에서는 다음과 같은 자세가 필요해 보인다.

1. 뉴스 한 줄, 그래프 한 개에 올인하지 말 것
2. 규제·세금·금리·공급·수요·심리 등 여러 변수를 동시에 보며 리스크를 분산할 것
3. ‘서울 전체’가 아니라, 구·동·단지 단위로 시장을 쪼개서 볼 것

“집은 한 채를 사더라도,
판단은 여러 시나리오로 나눠서 해야 한다.”

서울 부동산 시장은 지금도 움직이고 있다.
대장동에서 시작된 논쟁, 강남의 가격, 갭투자 규제, 보유세, 청약 열기, 일부 단지의 급락까지.
한쪽 눈만 가리고 보면 늘 “폭등” 또는 “폭락”처럼 보이지만 양쪽 눈을 모두 뜨고 보면 각각의 조각들이 서로 균형을 맞추려는 과정이라는 사실을 조금은 더 선명하게 읽을 수 있다.

서울 동작구 아파트 실거래가 하락, ‘조정’이 눈에 보이기 시작했다

서울 동작구 아파트 실거래 매매가격이 눈에 띄게 내려가고 있다.
MSToday의 「서울 동작구 아파트 실거래 매매가격 하락…최고가 대비 최대 35%↓」에 따르면 동작구 일부 단지는 직전 최고가 대비 최대 35%까지 가격이 떨어진 사례도 나타났다.
한때 신고가를 갈아치우던 단지들에서 이제는 매수자와 매도자 모두 눈치를 보는 가격 탐색기가 시작된 셈이다.

• 직전 최고가 대비 최대 35% 하락
• 급등 이후 조정 국면 진입 신호
• 이전에는 보기 힘들었던 다양한 가격·조건의 매물 등장

단기적으로는 보유자 입장에서 부담이 크지만 중장기적으로 보면 비정상적으로 치솟았던 가격이 제자리를 찾아가는 과정으로 볼 수 있다.
실수요자 입장에서도 “언젠가 조정 올 것”이라는 말이 현실이 되고 있다.

래미안 트리니원, 청약 열기 속에 드러난 시세차익 기대

반대로 일부 신축 단지에는 여전히 ‘불장’ 분위기가 남아 있다.
조선일보의 「’시세차익 30억’ 래미안 트리니원 1순위 청약에 5.5만명 몰렸다」에 따르면 ‘래미안 트리니원’ 1순위 청약에만 약 5만 5천 명이 몰렸다.

분양가 상한제가 적용된 단지임에도 인근 시세와 비교하면 최대 30억 원 수준의 시세차익이 기대된다는 분석이 나오면서 현금 여력이 있는 투자자와 실수요자가 동시에 몰린 대표 사례가 됐다.

• 1순위 청약 경쟁에 5.5만 명 참여
• 당첨 시 최대 30억 원대 시세차익 기대
• 여전히 강하게 나타나는 신축·브랜드 선호

동작구 기존 아파트 가격이 조정되는 와중에도 이처럼 ‘로또 성격’을 가진 신축 단지는 여전히 과열 양상을 보이고 있다.

“한쪽에서는 30% 빠지고,
다른 한쪽에서는 30억을 번다.”

같은 도시, 같은 시기에 이렇게 다른 표정이 공존하는 것. 그것이 지금 한국 부동산 시장의 가장 큰 아이러니다.

10·15 대책 이후, 수도권 비규제 지역으로 쏠리는 수요

빅데이터뉴스의 「’10·15 부동산 대책’에 수도권 비규제 지역 거래 ‘껑충’」에 따르면 2023년 10월 15일 ‘주택시장 안정화 대책’ 발표 이후 수도권 비규제 지역 아파트 매매 거래가 크게 늘었다.

직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 대책 발표 후 20일간 수도권 비규제 지역 아파트 매매는
5170건에서 6292건으로 22% 증가했다.
규제지역에서 막힌 수요와 자금이 비규제 지역으로 이동한 전형적인 풍선효과다.

• 10·15 대책 발표 후 비규제 지역 거래량 약 22% 증가
• 규제지역 대비 비규제 지역으로 수요·자금 쏠림
• 규제-비규제 간 가격·거래 양극화 심화 우려

규제를 통해 한쪽을 눌렀더니 풍선처럼 다른 쪽이 부풀어 오른 전형적인 패턴이다.

“규제는 압력일 뿐이다.
방향을 설계하지 못하면, 시장은 엉뚱한 곳으로 흐른다.”

정책이 의도한 ‘과열 진정’은 일부 구역에서 나타났지만 그만큼 다른 지역이 더 강하게 달아오르는 비대칭 효과도 함께 커지고 있다.

“차라리 전국을 규제해라”

한국경제·돈앤톡이 인용한 기사를 보면 부동산 커뮤니티에서는 현재 정책에 대한 피로감과 불신이 상당하다.

• “이럴 거면 전국을 규제해라”
• “규제지역만 바보 되는 구조 아니냐”
• “투자 수요가 비규제 지역으로만 몰리니 더 왜곡된다”

이런 반응은 단순한 불만이라기보다 지역별로 잘라 시행되는 규제가 실효성이 떨어진다는 인식을 반영한다.

한편, 제주일보의 「부동산 시장 침체 장기화, 대책 마련해야」는 10·15 대책 이후 제주 지역 아파트 입주전망지수 급락과 함께 지역 부동산 시장 침체가 장기화하고 있다고 진단한다.
수도권 규제가 강화되면서 외지인 투자까지 위축돼 지방 시장의 활력도 함께 떨어지는 역효과가 관측된다는 것이다.

하락과 과열, 규제와 풍선효과가 동시에 존재하는 시장

지금 한국 부동산 시장을 한 문장으로 요약하면 이렇다.
“하락과 과열, 규제와 풍선효과가 동시에 존재하는 비대칭 시장”이다.

지금 필요한 건 “더 센 규제냐, 더 푸는 완화냐”를 고르는 일이 아니다.

• 어떤 기준으로 지역을 나누고,
• 어떤 목표로 규제를 설계하며,
• 어떤 방식으로 실수요자와 투자자를 구분해 보호할 것인지에 대한 일관된 방향과 설계 철학이다.

“시장 안정은 숫자의 문제가 아니다.
결국 신뢰의 문제다.”

가격은 오르내릴 수 있다.
하지만 정책에 대한 신뢰가 무너지면, 시장은 그보다 더 크게 흔들린다.

장기적인 관점에서 실수요자 보호, 시장 왜곡 최소화, 지역 간 과도한 양극화 완화라는
세 가지 축을 동시에 고려하는 정교한 조정이 필요한 시점이다.